Votre copropriété peut-elle vous interdire la location courte durée ?

Vous avez un appartement dans une copropriété et vous envisagez de le louer en courte durée. Avant de réfléchir au chiffre d’affaires ou au taux d’occupation, une question se pose en amont : la copropriété peut-elle vous l’interdire ? La réponse dépend d’un texte précis, la loi Le Meur, et surtout de ce que dit votre règlement de copropriété. Les retours de terrain montrent des situations opposées : des interdictions votées en assemblée générale, et d’autres qui échouent faute de majorité. Cet article détaille la mécanique exacte et vous donne une checklist pour vérifier la situation de votre bien avant de vous engager.

Le risque : une assemblée générale peut mettre fin à votre location

Le point de départ, c’est l’assemblée générale de copropriété. Les copropriétaires peuvent y voter une résolution qui interdit la location courte durée dans les lots d’habitation. Si elle passe, votre bien perd sa destination locative touristique, et votre contrat de gestion saute avec.

Un exemple remonté par un propriétaire sur le forum r/immobilier illustre bien l’enchaînement : une assemblée générale a voté l’interdiction de la location courte durée, le contrat de gestion a été résilié, et le litige qui a suivi s’est réglé autour de 5 800 euros, entre pénalité de rupture et frais de mise en place facturés au départ. Le point de départ du litige n’était pas un problème de voisinage ou de nuisances, mais bien la décision de l’assemblée générale.

C’est ce qui rend le sujet structurant : il ne s’agit pas d’une contrainte administrative à la marge, mais d’une décision qui peut supprimer la totalité du revenu locatif. Le propriétaire perd le droit de louer, et la conciergerie qui gère le bien perd son mandat du jour au lendemain.

La mécanique légale : la loi Le Meur et le rôle du règlement de copropriété

Le texte qui organise tout cela, c’est l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, dans sa rédaction issue de la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, article 6) et en vigueur depuis le 21 novembre 2024. Son principe : l’assemblée générale peut interdire la location en meublé de tourisme, mais la majorité requise dépend entièrement du règlement de copropriété. C’est là que se joue tout le dossier.

Cas 1 : le règlement interdit déjà l’activité commerciale

Si votre règlement de copropriété interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux, alors la majorité des deux tiers suffit pour voter l’interdiction de la location courte durée. C’est le mécanisme prévu par la loi Le Meur : la clause commerciale restrictive existe déjà, l’assemblée générale ne fait que préciser son application aux locations touristiques. Un vote aux deux tiers est atteignable, surtout si des nuisances ont été constatées ou si plusieurs copropriétaires sont mécontents.

Cas 2 : le règlement est permissif

Si votre règlement ne contient aucune restriction de ce type, la situation s’inverse. Le vote aux deux tiers est nul, et l’interdiction ne peut passer qu’à l’unanimité des copropriétaires. Réunir l’unanimité sur un sujet qui touche le revenu de certains copropriétaires relève de l’impossible dans la pratique : un seul propriétaire opposé suffit à bloquer la résolution, et le propriétaire concerné vote évidemment contre. Avec un règlement permissif, l’interdiction est donc quasi impossible à voter.

La clause d’habitation bourgeoise, le vrai levier

C’est ici qu’intervient la clause qui change tout : la clause d’habitation bourgeoise. Présente dans de nombreux règlements de copropriété, elle limite l’usage des lots à une destination d’habitation, à l’exclusion de toute activité commerciale ou professionnelle. Quand elle existe, la location courte durée peut être qualifiée d’activité commerciale au sens du règlement, et la voie des deux tiers s’ouvre pour l’assemblée générale.

En pratique, c’est la présence ou l’absence de cette clause qui décide de la faisabilité d’une interdiction. Sans clause d’habitation bourgeoise, pas de vote aux deux tiers possible ; avec elle, l’interdiction est votable.

Le dispositif a été validé par le Conseil constitutionnel

Ce mécanisme n’est plus contestable sur le principe. Saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité, le Conseil constitutionnel a jugé le 19 mars 2026 que les cinquième et sixième alinéas de l’article 26 de la loi de 1965, dans leur rédaction issue de la loi Le Meur, sont conformes à la Constitution (décision n° 2025-1186 QPC).

Ce que ça change concrètement : un propriétaire qui espérait faire tomber une interdiction votée aux deux tiers en attaquant le texte lui-même n’a plus cette voie. La contestation ne peut plus porter que sur les conditions d’application dans son immeuble, c’est-à-dire sur la rédaction du règlement de copropriété et sur la régularité du vote. D’où l’importance de lire le règlement avant d’acheter, et pas après.

Modifier le règlement de copropriété : possible, mais rarement rentable

Dans l’autre sens, un propriétaire qui veut sécuriser la location courte durée peut chercher à modifier le règlement. La difficulté est double. D’abord, la modification d’un règlement passe par un acte notarié, ce qui suppose de faire appel à un notaire et de financer la rédaction. Ensuite, elle se soumet au vote de l’assemblée générale à l’unanimité. Les retours de terrain indiquent des coûts significatifs, sans garantie de résultat. Pour un propriétaire isolé, l’option est rarement réaliste.

Le changement d’usage : l’autre verrou réglementaire

La copropriété n’est pas le seul obstacle. Hors résidence principale, la location courte durée impose un changement d’usage du logement dans les zones tendues. C’est une autorisation administrative distincte, et les retours de terrain la décrivent comme très coûteuse : à Paris notamment, elle peut exiger une compensation, c’est-à-dire la transformation d’un local commercial en logement, avec tous les frais que cela implique.

Sans changement d’usage, la règle remontée par les propriétaires est simple : 90 jours de location maximum par an. Au-delà, le logement est considéré comme non conforme, et le propriétaire s’expose aux sanctions. C’est différent de la résidence principale, qui peut être louée jusqu’à 120 jours par an à Paris sans autorisation. La distinction résidence principale ou non résidence principale est donc structurante dans l’analyse.

Un propriétaire qui loue un logement qui n’est pas sa résidence principale doit vérifier deux choses avant toute annonce : la faisabilité d’un changement d’usage dans sa commune, et le plafond de nuitées applicable. Les règles varient selon les communes, et certaines villes ont durci leur cadre depuis 2025.

Contrôles et amendes : la répression se met en place

La question n’est plus seulement théorique. Paris a nommé trois contrôleurs dédiés à la location courte durée en novembre 2024. Leur mission : vérifier les annonces, croiser les données et poursuivre les logements loués sans autorisation. D’autres grandes villes suivent la même direction, avec des équipes dédiées aux meublés de tourisme.

Le niveau des amendes donne la mesure du risque, et il ne s’agit pas d’une estimation. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction issue de la loi Le Meur et en vigueur depuis le 21 novembre 2024, prévoit une amende civile qui ne peut excéder 100 000 euros par local irrégulièrement transformé. Le montant a doublé : il était de 50 000 euros auparavant.

Le second volet est moins connu et souvent plus lourd que l’amende elle-même. Le président du tribunal judiciaire ordonne le retour du local à l’usage d’habitation dans un délai qu’il fixe, et passé ce délai, il prononce une astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour et par mètre carré utile. Sur un logement de 40 mètres carrés, l’astreinte maximale théorique dépasse donc largement l’amende en quelques jours. Le produit de l’amende comme celui de l’astreinte est intégralement versé à la commune, ce qui explique l’intérêt croissant des mairies pour ces contrôles.

Le cas concret : une assemblée générale, un contrat qui saute

Revenons au litige remonté sur le forum, parce qu’il condense tout le sujet. Un propriétaire louait son bien en courte durée par l’intermédiaire d’une conciergerie. Une assemblée générale a voté l’interdiction de la location courte durée. Le contrat de gestion, qui n’avait pas anticipé cette hypothèse, a été rompu. Le propriétaire s’est retrouvé avec une pénalité de rupture à payer, plus les frais de mise en place de la gestion qui lui ont été facturés au départ. Le litige porte sur environ 5 800 euros.

Deux enseignements se dégagent de ce retour de terrain. D’abord, l’interdiction n’a pas besoin d’un long historique de nuisances pour être votée. Ensuite, le contrat de gestion n’a pas protégé le propriétaire : la clause couvrant ce risque n’existait pas, ou n’a pas joué. C’est typiquement le point qu’une conciergerie sérieuse vérifie avant de proposer un mandat, pas après.

Comment vérifier la situation de votre bien : la checklist

Avant de louer votre bien en courte durée, vérifiez ces cinq points dans l’ordre :

1. Lisez le règlement de copropriété. Cherchez la clause d’habitation bourgeoise et toute restriction sur l’activité commerciale dans les lots non commerciaux. C’est le document qui décide de la majorité applicable.
2. Vérifiez la destination de votre lot. Regardez l’état descriptif de division et le cadastre : votre lot est-il bien à destination d’habitation ? Une destination mixte change l’analyse.
3. Consultez les procès-verbaux des assemblées générales récentes. Une interdiction a-t-elle déjà été votée, refusée ou discutée ? Le risque de remise en cause est directement lié à l’historique du dossier.
4. Vérifiez le changement d’usage. Votre bien est-il votre résidence principale ? Sinon, demandez à votre mairie si le changement d’usage est obligatoire dans votre commune et quel plafond de nuitées s’applique.
5. Contrôlez les obligations de déclaration. Numéro d’enregistrement, déclaration en mairie, taxe de séjour : ces obligations s’ajoutent et leur absence est détectable par les contrôleurs.

Cette checklist prend une heure, et elle conditionne la totalité du revenu locatif du bien. Elle vaut mieux que la découverte du problème dans un courrier de syndic ou un contrôle en mairie.

Ce que ça change pour votre décision de louer

Concrètement, trois cas de figure se présentent. Si votre règlement interdit l’activité commerciale et contient une clause d’habitation bourgeoise, la location courte durée est exposée : un vote aux deux tiers peut tout arrêter, et votre gestionnaire doit le savoir. Si votre règlement est permissif, l’interdiction est quasi impossible à voter, mais le changement d’usage reste obligatoire hors résidence principale. Si votre bien est votre résidence principale dans une commune au cadre simple, la location reste possible dans la limite du plafond de nuitées.

Dans tous les cas, la réglementation ne se limite pas à la copropriété. Le cadre complet, entre enregistrement des logements et transmission automatique des données aux autorités, est décrit dans notre article sur la réglementation 2026 des locations courte durée.

La conciergerie : le gestionnaire qui connaît ces contraintes

C’est là que la conciergerie prend tout son sens. Un propriétaire ne vit pas avec ces contraintes au quotidien ; un gestionnaire sérieux, si. Vérifier le règlement de copropriété avant de proposer un mandat, contrôler le changement d’usage, suivre les déclarations et les plafonds de nuitées : c’est son métier. Une conciergerie qui connaît la réglementation protège le propriétaire des deux risques décrits dans cet article : le vote d’une assemblée générale et le contrôle administratif.

Sur le plan pratique, cela concerne aussi les propriétaires de plusieurs biens : la question de la copropriété se pose pour chaque lot, et les situations peuvent être opposées d’un immeuble à l’autre. Nous avons détaillé ce cas dans l’article dédié aux propriétaires multi-lots.

Quand vous cherchez une conciergerie, posez-lui directement la question de la réglementation avant de parler tarifs. Sa réponse vous dira si elle a l’habitude du sujet, ou si elle découvrira les contraintes de votre bien après la signature. Notre guide sur la question du compte Airbnb avant de signer détaille les questions à poser avant le premier contrat.

Foire aux questions

Pour aller plus loin

• La réglementation 2026 des locations courte durée : lire l’article
• Convaincre un propriétaire multi-lots : lire l’article
• La question du compte Airbnb avant de signer : lire l’article
• Le guide complet du site vitrine pour conciergerie : lire l’article
• Les pages villes pour le référencement local : consulter le hub

Sources

• Article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur la copropriété, dans sa rédaction issue de la loi Le Meur (art. 6), en vigueur depuis le 21 novembre 2024 : legifrance.gouv.fr
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, dite loi Le Meur : legifrance.gouv.fr
• Décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, Conseil constitutionnel : conseil-constitutionnel.fr
• Article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, amende civile et astreinte en cas de changement d’usage irrégulier : legifrance.gouv.fr
• Code du tourisme, article L. 324-1-1, déclaration et sanctions : legifrance.gouv.fr
• Code du tourisme, article L. 324-1-1, déclaration et sanctions : legifrance.gouv.fr

Dernière revue : 6 août 2026. Les règles varient selon les communes : vérifiez les dispositions locales avant de vous engager. Les exemples cités sont des retours de terrain et ne constituent pas une jurisprudence. Cet article est à titre informatif et ne remplace pas les conseils d’un professionnel.